В Азербайджане стартовал новый этап ипотеки – ИССЛЕДОВАНИЕ

Утверждение возможно несколько смелое, но тому есть две причины. Во-первых, фонд получил заложенные в государственный бюджет Азербайджана 14 млн. манатов и предназначенные для возобновления социальной ипотечной практики кредитования. Во-вторых, как назвать беспрецедентное, - во всяком случае, для отечественного рынка ценных бумаг, - выход Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) на фондовый рынок страны, благодаря, чему удалось привлечь еще 15 млн. манатов.

Условия эмиссии, обращения ценных бумаг и их погашения, - речь идет о долговых бумагах или, проще говоря, облигациях, - полностью вписывались в стандарты функционирования азербайджанского финансового рынка. Но наблюдались и определенные новшества, заключающиеся в том, что на этой неделе впервые в нашей стране появились среднесрочные ипотечные облигации (с продолжительностью оборота 7 лет с учетом даты выпуска), эмитированные к тому же государственной структурой, то есть обладающие самой высокой степенью ликвидности. Собственно такая гарантия возврата средств и обеспечивает сравнительно низкую доходность по ним в размере 3% годовых. Номинальная стоимость облигаций составила тысячу манатов.

На первый взгляд непосредственного отношения к ипотеке и потенциальным клиентам местных банков инициатива АИФ не имеет, поскольку речь идет о привлечении этой структурой средств с ценного рынка. То есть о чем-то специфически-финансовом и абстрактном. Но в том то и дело, что деньги полученные фондом от продажи облигаций как раз пойдут на кредитование банков, которые в свою очередь станут распределять их в качестве коммерческих жилищных займов среди своих клиентов. Ведь именно из-за отсутствия финансирования со стороны фонда большинство наших банков и приостановило выдачу ипотечных ссуд, а кредитные учреждения, продолжившие эту практику, хоть и использовали собственные денежные ресурсы, но не с той интенсивностью. Вот почему в последнее время ипотечные займы выдавались под сравнительно высокие проценты в размере 16-17% годовых, что, следует признать, отсекло от этого процесса часть людей нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.

Безусловно, не совсем верно, утверждать, что мы находимся в преддверии нового этапа развития ипотечного кредитования в нашей стране, только потому, что в отличие от предыдущей практики финансирования за счет бюджетных средств, на этот раз АИФ применил рыночные механизмы привлечения денежных средств. Дело в другом и основное отличие нынешнего этапа ипотечного заимствования от прежнего заключается в том, что сегодня сам жилищные рынок страны готов принять довольно солидные суммы денег, поскольку уже налажена инфраструктура подобного кредитования в банковском секторе.

Ведь если вспомнить что до сих пор наблюдалось в сфере ипотеки, то невольно придется признать, что даже при высоком спросе на жилищные займы со стороны населения рынок нуждался в дополнительной корректировке. Когда в марте 2006 года в Азербайджане стартовала ипотека, а в феврале 2007 года, соответственно, АИФ приступил к выдаче социальных жилищных займов, то средств под ипотеку оказалось недостаточно, что в конечном счете привело к прекращению финансирования АИФ местных банков в июне того же года. В общей сложности в 2005-2008 годах фонд получил из государственного бюджета 68 млн. манатов, а в статье расходов казны нынешнего года на эти цели заложена сумма в размере 14 млн. манатов. С учетом цен на недвижимость на рынке жилья - совершенно небольшие суммы.

Между тем состоявшееся первичное размещение облигаций АИФ уже достигает 15 млн. манатов и еще есть резерв, поскольку в мае нынешнего года фонд зарегистрировал в Государственном комитете по ценным бумагам Азербайджана проспект эмиссии в размере 55 млн. манатов, что вполне сопоставимо с общей суммой финансирования АИФ ипотечных займов в последние несколько лет.

Что касается инфраструктуры рынка, то это емкое понятие включает помимо непосредственно механизмов выдачи ипотечных займов, также развитую инфраструктуру страхового рынка, риэлтерской и оценочной деятельности и многое другое. В вопросе ипотеки эти направления финансово-хозяйственной деятельности сильно переплетены.

К примеру, когда банки ставят перед потенциальным клиентом условие обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также обеспеченной ипотекой недвижимости, то невольно на первый план выходит необходимость реформ в сфере страхования. А когда кредитор требует, чтоб сумма кредита не превышала суммы более 85% рыночной стоимости этой недвижимости, то становятся актуальными реформы в сфере оценочной деятельности. А ведь сравнительно недавно Общество оценщиков Азербайджана совместно с Министерством финансов и Международной финансовой корпорацией (МФК) приступило к подготовке оценщиков, деятельность которых вписывалась бы под международные стандарты оценочной деятельности. Да и специализированные экзамены, которые проводятся в нашей стране на государственном уровне и затрагивают лиц, желающих занять руководящие должности в местных страховых компаниях, несомненно, повышают уровень страхового рынка, что вкупе с вышесказанным лишь подчеркивает ту мысль, что в целом и азербайджанский ипотечный рынок готов успешно вступить в очередной этап своего развития.

Тогрул Рухуллаоглу

• Нефть Azeri Light резко упала в цене
• Начато строительство автомобильной дороги в Аскеран
• ЕБРР увеличивает свою долю в банковском секторе Азербайджана