Ипотека для граждан Азербайджана без «шапки» не возможна?

Условия ипотечного кредитования, осуществляемого по стандартам Азербайджанского ипотечного фонда, могут быть изменены в самом скором времени, вслед за сменой статуса самого фонда. Однако, эффект от нововведений может не достигнуть ожиданий, если правительство не учтет все связанные факторы. 

Демография, рыночная экономика, общество потребления. В сумме дают растущие потребности к качеству жизни и необходимость самостоятельного поиска путей их удовлетворения. Но если от последней модели айфона можно отказаться, то улучшение жилищных условий не относится к числу потребностей последней очереди. К сожалению, чем больше растет население, тем острее становится дефицит жилья – и как результат, выше цены на него. Уже не первый год обычная квартира стоит столько, что купить ее сразу способна весьма незначительная часть граждан. Остальным приходиться искать деньги, и почти единственным законным способом этого является ипотечное кредитование. Создание и обеспечение эффективной работы института ипотеки, как важного элемента социальной политики относится к функциям государства (поскольку считать доступными жилищные кредиты коммерческих банков пока невозможно).

В Азербайджане такая система создана, и действует не первый год. Насколько эффективно – это другой вопрос. «Благодаря» раздутым ценам на недвижимость и в массе своей низким легальным заработкам получить ипотечный кредит и приобрести достойное жилье сегодня довольно проблематично. Установленный лимит ссуды (50 тыс. манатов) и также требования к размерам доходов заемщика и прочим гарантиям его платежеспособности исключают из борьбы за кредит множество претендентов. Оставшимся приходится преодолевать длинную полосу препятствий бюрократического характера, так что с дистанции сходит еще какая-то часть заемщиков. Притом, несмотря на разработанную в соответствии с мировыми нормами систему оформления жилищных кредитов, место для злоупотреблений все равно остается, и слишком часто приходится слышать рассказы о «шапках», которые приходится отдавать кредитным организациям, финиширующим претендентам на ипотеку, прежде чем стать счастливым обладателем купленной в кредит квартиры.

Казалось бы, к началу октября банками-агентами Азербайджанского ипотечного фонда  было выдано по стандартам АИФ 17,658 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 715,356 млн. манатов. Много? Относительно, ведь эти цифры «накоплены» с 2006 года, когда в Азербайджане начало вестись ипотечное кредитование. Общее мнение (независимых наблюдателей, зарубежных и правительственных экспертов, а также обывателей) таково, что систему государственной ипотеки можно усовершенствовать, повысив доступность кредитов, а следовательно, и уровень социальной защищенности граждан.

Под конец прошлого месяца Президент Азербайджана Ильхам Алиев подписал Указ о создании открытого акционерного общества (ОАО) «Азербайджанский ипотечный фонд». Оно создается на базе Азербайджанского ипотечного фонда при Центральном банке страны, полностью перенимает функции и обязательства исходной структуры и находится в стопроцентной государственной собственности.

Согласно документу, ОАО АИФ получает право привлекать местные и зарубежные ресурсы на финансирование жилищных кредитов, а также обеспечит создание механизма долгосрочного ипотечного кредитования.

Но для этого придется серьезно потрудиться. Вскоре после выхода в свет распоряжения главы государства, министра финансов Самир Шарифов сообщил, что уже в текущем году будут проведены работы по выделению населению посредством созданного ОАО «Азербайджанский ипотечный фонд» средств, дополнительно выделенных для расширения ипотечного кредитования». При этом, как передает АПА-Экономикс, по словам С.Шарифова, в настоящее время рассматривается вопрос снижения процентных ставок по таким кредитам. Министр также добавил, что процессы на ипотечном рынке будут находиться в центре внимания, чтобы не допустить искусственного завышения цен на рынке жилья.

«Мы должны постараться, чтобы процентные ставки по ипотечным кредитам были низкими, а цена квартир не повышалась. Необходимо выбрать средний вариант. С этой целью и было создано акционерное общество, чтобы быстро реагировать на рыночные процессы», заявил он, указав, что также планируется предпринять шаги для повышения суммы ипотечных кредитов, и рассмотрен вопрос снижения суммы предварительного взноса по ипотечным кредитам.

Министр указал, что применяемая в настоящее время в стране ипотечная модель сохранится, и будут продолжаться работы по ее развитию. В частности, возможны некоторые изменения в механизме ипотечного финансирования.

Это – ответы на вопросы, которые первые приходят в голову всем, кто интересовался, какие перемены, кроме статуса, ждут рынок жилищного кредитования Азербайджана. Рассуждая объективно – рынок получил структурно независимую коммерческую организацию, способную гипотетически в перспективе не просто привлекать средства из внешних источников, а даже – если на то будет соответствующее решение руководства страны – без задержки принять в качестве акционера стороннего инвестора. Разумеется, из числа крупных зарубежных финансовых институтов, обладающих и достаточным капиталом, и достаточным опытом для того, чтобы повысить эффективность ипотеки в стране. До сих пор ее уровень не был удовлетворительным, и это пора уже признать.

Так, например, согласно последнему квартальному отчету АИФ, на конец октября этого года большинство заемщиков (36,5%) имеют ежемесячный доход более 1 100 манатов. Еще 15,5% заемщиков – 900-1 100 манатов, 20,9% получателей кредитов – 700-900 AZN, 17,7% - от 500 до 700 манатов. Иначе говоря, доля заемщиков, чей доход колеблется в пределах средней заработной платы по стране (461,1 маната) составляет только 9,4%.

При этом 22% получателей ипотечных кредитов, как и следовало ожидать, работают в банковском и страховом секторе, 20,7% - военнообязанные (они составляют в то же время 78,6% заемщиков, получивших кредит на льготных условиях, то есть социальную ипотеку.  Из оставшихся работники энергетического сектора (нефтяники, надо полагать) составляют 13,1%, сотрудники правоохранительных органов – 9,2%, телекоммуникационной сферы – 3,7%, транспортной – 1,6%, строительства – 1,7%. На работников образования, здравоохранения, всех прочих секторов экономики и частных предпринимателей приходится 23%. Как можно убедиться, разброс неравномерный, так что считать азербайджанскую ипотеку массовой пока не приходится.

И в принципе, понятно почему, если посмотреть на данные по приобретаемому в кредит жилью. Так, стоимость 52,9% квартир, приобретенных в ипотеку, оценивается в пределах 30 - 60 тыс. манатов, 2,3% - менее 30 тыс. манатов. Иными словами, помня о том, что максимальный размер ипотечного кредита составляет (пока что) 50 тыс. AZN, классических заемщиков оказывается немногим более половины. Все прочие занимают в банках «недостающие» на покупку жилья деньги – от половины стоимости жилья и менее, например, 2,1% клиентов в залоге за ипотечный кредит зарегистрировали квартиры стоимостью более 120 тыс. манатов. Ну и к тому же 69,2% жилищных кредитов выдано в Баку (12,227 тысяч), во всех остальных регионах к ипотеке или низок, или заемщики расцениваются банками как заведомо неплатежеспособные. 

А стоит еще и учесть, что после прошедшей в феврале этого года девальвации национальной валюты ряд банков, по имеющимся данным, увеличили первоначальные взносы по ипотечному кредиту в 2,5-3 раза. Как ранее писали Vesti.Az, из 29 банков, выдающих жилищные ссуды по линии Ипотечного фонда, 12 банков увеличили начальный взнос, как по стандартной, так и по льготной ипотеке, а еще пять банков – только по стандартным кредитам. Вместо предписанных правилами Фонда 20% для получателей кредита на общих основаниях, указаны цифры в 30%, 40% и даже 50% от стоимости жилья. Более того, условия поменялись даже для ипотеки социальной, адресованной наименее защищенным категориям граждан – теперь те, кто имеет право на льготы от государства, должны подтвердить банку свою платежеспособность, продемонстрировав наличие суммы, равнозначной 20%-50% цены жилья.

Это – хороший пример того, что в государственной системе ипотеки надо что-то менять, раз уж она оказалась менее доступной для каких-то категорий граждан. Напомним, после провала первого опыта, когда ипотечное кредитование в 2007 году пришлось на время приостановить, чтобы разобраться с тем, «что получилось», АИФ пересмотрел стратегию развития, рассчитанную на 2008-2010 года. Как сообщалось тогда же, изменения должны были касаться трех направлений – формирования вторичного рынка, усовершенствования первичного рынка, а также институционального развития фонда.

Говоря более детально, в области формирования вторичного ипотечного рынка предлагалось усовершенствование юридической базы, определение государственной поддержки, переход к ипотеке по рыночным условиям для расширения ипотеки. По второму направлению предстояло усовершенствовать процесс финансирования, развитие уровня ипотечных услуг, проведение просветительской работы. Для институционального развития АИФ были намечены меры по развитию человеческих ресурсов, получение инвестиционного рейтинга и институциональное, техногенное развитие фонда.

Вторую и третью составляющие в определенной степени реализовали. Сейчас в системе расширилось использование IT и принципов «Электронного правительства», регистрируется меньше проблем с возвращаемостью кредитов. Однако, не следует забывать, что в экономике сейчас налицо кризисные тенденции, которые могут неблагоприятно отразиться на платежеспособности заемщиков.

Так или иначе, на перспективу ипотека должна стать более доступной, что означает введение более мягких (читай – выгодных заемщиках) условий кредитования. В президентском указе о смене статуса АИФ говорится, что спрос на ипотеку остается достаточно сложным, несмотря на проделанную в этой области работу, и молодежь, в особенности семьи с низким доходом, по прежнему нуждаются в собственном жилье. «Система ипотеки будет улучшена, а доступ к ипотечным кредитам облегчен, для удовлетворения спроса на доступные инструменты финансирования людей этой категории», говорится в документе.

По действующим правилам, обычная ипотека выдается по ставке восемь процентов и сроке погашения 25 лет, а по социальной - годовая ставка составляет четыре процента при сроке 30 лет. Первоначальный взнос по социальной ипотеке составляет 15 процентов, а для обычных кредитов – 20 процентов. По имеющейся информации со стороны Центрального банка и Министерства финансов Азербайджана в правительство уже представлены предложения относительно пересмотра в сторону понижения ставки и социальной/льготной, и общей ипотеки, а также по поднятию планки самого жилищного кредита до 80-100 тыс. манатов.

В указе, вступившем в силу с момента подписания, а именно, 27 октября 2015 года, Кабинету Министров Азербайджанской Республики отводится месяц на то, чтобы подготовить, согласовать и утвердить разбивку территории Азербайджана на условные ценовые зоны, в каждой из которых будет утверждена определенная средняя рыночная цена 1 квадратного метра. При этом стоимость квадратного метра жилья, покупаемого на условиях ипотеки, не должна превышать средний рыночный показатель для зоны, в которой жилье находится.

Логичный подход, и решит проблему «накруток», в том числе со стороны строительных компаний. К сожалению, среднерыночные цены еще предстоит определить, и только лишь исходить из запросов продавца недопустимо, поскольку назначенные расценки не объективны и основываются не на затратах и будущей доходности объектов, а на сравнительных характеристиках, где исходным фактором является жажда наживы.

К слову, в соответствии с новыми принципами действия государственного ипотечного института, Кабмин должен разработать также механизм упрощения выдачи разрешений на строительство и сдачи готового здания в эксплуатацию. Это дает определенные основания надеяться, что в стране станет возможным формирование рынка социального жилья.

Напомним, рекомендации Всемирного банка (ВБ) по усовершенствованию ипотечного климата в Азербайджане в первую очередь включают советы по развитию жилищной стратегии, которая предусматривала бы расширение в целом жилищного фонда и улучшение  его качества – включая социальное. Помимо этого, ВБ предлагает усовершенствовать существующие механизмы финансирования субсидированного (то есть доступного) жилья, в том числе так называемого ведомственного. Далее речь идет о проведении структурных реформ в области расширения прав собственности на жилье и его регистрацию – одна из самых распространенных проблем, это отсутствие купчих крепостей на собственность, во всех остальных отношениях несомненно принадлежащую владельцу. Она снижает ликвидность такого жилищного фонда и не дает возможность людям эффективно им распоряжаться, создавая попутно риски банкам при кредитовании.

Таким образом, проблема невысокой доступности ипотечных кредитов для граждан может быть решена только движением в обоих направлениях: смягчение условий кредитования (продлении его сроков, снижении ставок и гарантийных требований к заемщику) и попутном развитии строительной отрасли, чтобы компании были больше заинтересованы в создании высколиквидного жилищного фонда. В противном случае все останется на своих местах.

Лейла Измайлова

• Депутат: «Азеригаз» и «АзерЭнержи» не спасти штрафами — нужны реформы
• Алиев выделил средства на ремонт автодороги в Хачмазском районе
• В регионах Карабаха прошли трудовые ярмарки